今回は大きな改正点ではないものの実務に影響があると思われる『修繕と一部滅失』について解説します。
▼賃借人と賃貸人の義務
賃貸借契約は、賃借人と賃貸人の双方が義務を負担する契約です。
賃借人は賃料を支払い、賃貸目的物を返還する義務を負担します。
これに対し、賃貸人は、賃貸目的物を賃借人に使用収益させる義務を負担します。今回の修繕に関するテーマは、賃貸人の使用収益させる義務に関係するものです。
賃貸目的物が「使用及び収益に必要な修繕」をしなければならない状態になったとき、賃貸人は賃貸目的物を修繕し、賃貸目的物が使用・収益できる状態になるまで回復しなければなりません。
なぜなら、そうしなければ賃貸目的物を使用収益させるという賃貸人の義務を果たすことができなくなってしまうからです。
ただし、賃借人の故意や過失で修繕が必要になったときはこの限りではありません。なぜなら、賃借人は賃貸目的物を善良なる管理者としての注意を払って管理する義務（これは「善管注意義務」と呼ばれています）を負担しているからです。
賃借人の故意や過失で賃貸目的物の修繕が必要になったときは、賃借人には善管注意義務違反が認められますので、賃貸人に対して損害賠償義務を負担することになります。
そのため、改正法は、賃貸人の修繕義務について「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」と規定しました（「責めに帰すべき事由」とは故意や過失のことです）。
改正法は、賃貸人の修繕義務については現行民法の解釈を注意的に記載しただけです。しかし、賃貸経営者にとって面倒なのは、改正法が賃借人の修繕権を認めてしまった点でしょう。
▼賃借人による修繕権
改正法は、修繕の必要があることを前提として、賃借人が賃貸人に修繕が必要であることを通知しても賃貸人が相当期間内に修繕をしないときや、賃借人が通知をしなくても賃貸人が修繕の必要を知ったにもかかわらず賃貸人が相当期間内に修繕をしないとき、賃借人の修繕権が発生すると規定しました。
賃貸目的物は賃貸人の所有物であり、賃借人はそれを借りているだけですので、本来であれば賃借人が勝手に修理したり、修理した後に修理費用を請求したりすることはできません。
しかし、改正法は、賃貸人の放置を条件として賃借人が勝手に修理してその費用を賃貸人に請求できる権利を認めました。これが「賃借人の修繕権」の意味です。
賃貸経営者にとっての問題点は、「賃借人の修繕権」の範囲に制限はないことや、賃貸人が不必要な修繕であると考えているのに賃借人は必要な修繕であると考えるときです。
極端な例を出すと、老朽化してガタがきている物件を安く貸してたところ、賃借人が勝手に修繕して多額の費用を請求されてしまったという事態も十分にあり得えます。
▼貸主側の対応策
賃借人の修繕権は契約で排除できますので、賃貸借契約書で賃借人の修繕権はない旨を明記しておくべきです。
例えば、次のような条項を追加し、修繕権が発生する条件等を明確にしておくことが望ましいと思われます。
「賃借人は、賃借人が賃貸人に対し修繕が必要である旨を書面にて通知したにもかかわらず、賃貸人が当該通知から○日以内に必要な修繕をしないときに限って本物件の修繕をすることができる」
そして、賃借人の修繕権を契約書で否定するならば賃貸人の修繕義務もまた否定しておくべきですが、排除条項の効果は小修繕には及ぶものの大修繕には及ばないとするのが裁判実務ですので、後に判決で否定される可能性が高いことは覚悟しておくべきです。