賃貸経営にもダイナミックプライシング？「需要に合わせた家賃設定」が収益改善の鍵

　航空券やホテルでは、需要に応じて価格を変える「ダイナミック・プライシング」が一般的になっています。繁忙期には価格を上げ、需要が少ない時期には価格を下げることで、収益の最大化を図る仕組みです。

 では、賃貸住宅でも同じような考え方は活用できるのでしょうか。

▼募集家賃は一定とは限らない

　賃貸住宅の募集家賃は、周辺相場だけで決まるものではありません。同じ建物でも階数や向き、設備、募集時期などによって入居希望者からの評価は異なります。さらに、転勤や進学が集中する１～３月と閑散期では需要にも差があります。

　募集時の反響数や内見数、競合物件の募集状況などを確認し、需要が強ければ高め、弱ければ条件を見直すという考え方は、賃貸経営でも有効です。更新や退去のタイミングで周辺相場を確認し、自物件の家賃が適正かを定期的に検証することも大切です。

▼契約後の賃料は変更しにくい

　一方、ホテルなどとの大きな違いは、一度賃貸借契約を締結すると、家賃を機動的に変更しにくいことです。契約時に賃料が定められ、その後は貸主が自由に値上げできるわけではありません。

　借地借家法では、土地・建物への税負担、経済事情、近隣の同種物件の賃料などと比較して賃料が不相当となった場合、増減額を請求できるとされています。

　ただし、実際の改定では借主との協議が必要となり、合意できなければ調停や訴訟に発展することもあります。そのため、入居募集時の家賃設定が長期的な収益を左右する重要な経営判断になります。

▼「安くして満室」から収益最大化へ

　空室を恐れて最初から家賃を下げると、入居後に適正水準へ戻すことは容易ではありません。逆に高すぎれば空室期間が長期化し、年間収入を減らす可能性があります。

　重要なのは「満室にすること」だけではなく、家賃×入居率で年間収益を最大化することです。

　世の中の価格は、需要と供給のバランスで成り立っており、家賃も例外ではありません。

　今後は管理会社と相談しながら、募集時の反響、成約状況、周辺家賃、季節変動などのデータを確認し、募集のたびに適正家賃を検討することが重要です。

　設備更新やリフォームによって物件価値を高めた場合には、その付加価値を募集家賃へ適切に反映させる視点も欠かせません。

　賃貸経営にも「需要と物件価値を見ながら価格を決める」という発想を取り入れる時代になってきています。