敷金精算の業務を管理会社に任せている場合、
『ガイドライン上、経過年数を考慮すると、壁クロスの張替部分は入居者には全額の請求はできません･･･』
などと管理会社より説明を受けるケースが最近増えているのではないでしょうか。
退去時の原状回復を行うにあたり、原状回復ガイドラインは避けては通れません。
すでに理解している大家さんが多いと思いますが、民法改正もひかえていますので今一度ポイントをおさらいしてみましょう。
▼ガイドラインの位置付け
退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめたものです。
裁判例等を考慮した一般的基準
▼原状回復とは
原状回復を『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
原状回復→当時の状態に戻すことではない。
故意・過失等→賃借人負担
普通に生活していれば発生しうる損耗→賃貸人の負担
※この修繕費用は賃料に含まれると解釈されていること
▼経過年数の考慮
賃借人の負担部分であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。
賃借人が負担すべき部分についても経過年数を考慮し全額の負担を請求することは非常に困難
▼民法改正について
現在のガイドラインはあくまで一般的基準という位置付けですが、今後の民法改正で、敷金の返還義務が定義づけられ、原状回復ガイドラインが法律に明文化されます。
一般的基準→法律に明文化
借主がきちんと理解し、かつ暴利でない特約を除いて、原則ガイドラインの内容に沿った原状回復を行うことが必要となる。
以上を踏まえると、退去後のリフォームについては、
他の物件との差別化を図ったリフォームをして物件価値を上げ
かつ次回の原状回復工事で余計なコストが出来るだけかからない（例 ハウスクリーニングと簡単な小修繕のみで回転できるリフォーム等）工夫をしてみるのが良いのではないでしょうか。
