賃貸不動産のリフォ―ムを考える②リフォームの費用対効果をシミュレーションする

　リフォームの役割は大きく分けて２つあり、「補修するため」と「物件の価値を高めるため」に行うものがあります。

　しかし、費用をかけてリフォームしても入居率が上がらない、または家賃収入が想定よりも得られなければ、費用をかける意味がありません。

　そこで、リフォームの費用対効果についてご紹介いたします。

▼費用対効果を上げるには

賃貸物件のリフォームは「費用」に対してどの程度「効果」が得られるのかが重要です。リフォーム後に「早期に入居者が決まった」「入居率があがり、家賃収入が増えた」となれば、費用対効果があったと言えます。

　リフォームの費用対効果を高めるためには、入居者層が必要とする設備導入等を行うことが大切です。

　例えば、ファミリー層が多い賃貸住宅であれば「追炊き機能」や「セキュリティ」「水回り」の設備改善が好まれます。

　一方で単身者向け物件は「宅配ボックス」「浴室乾燥機能」が人気です。

　入居者が生活するうえで何を必要とするのか、考えてみることから始めましょう。

▼費用をシミュレーション

住む人の気持ちを考えれば、古い建物や設備よりも新しいものに越したことはありませんから、リフォーム範囲は狭いよりも広く行った方が良いでしょう。

　しかし、高額なリフォームを行っても費用の回収に時間がかかってしまっては、赤字経営になり兼ねません。

　賃貸経営の場合、リフォーム費用は「年間家賃収入の20％程度」が理想です。これ以上の費用をかけてしまうと、経営を逼迫させることにつながります。

　費用のシミュレーション計算を行うと右図のようになります。

　これを、４年入居で考えると、〈家賃５万円の場合〉48.0万円〈家賃10万円の場合〉67.2万円になり、おおよその予算感が見えてきます。

　リフォーム予算の参考にしてみてください。