住宅ローンの仕組みと借入額

　近年の住宅価格の高騰等の影響で、住宅ローンの一件あたりの利用額は増加傾向にあります。今回は、住宅ローンの基本的な仕組みや借入額の目安について解説します。

▼住宅ローンと借りるまでの流れ

　住宅ローンとは、自宅を購入するために、金融機関からお金を借り入れることを指します。

　比較的低金利で借入期間が長く、一定要件を満たす場合は「住宅ローン控除」によって、返済中の所得税の負担を減らせるなどの利点があります。

　一般的な流れとしては、まずハウスメーカーや不動産会社などで住宅購入を決め、住宅ローンの仮審査に申し込みます。その後、住宅の売買契約、本審査と進み、住宅ローンの正式な契約となります。

▼住宅ローンの審査基準

　審査の基準は金融機関によって異なり、公にはされていません。参考として、国土交通省が例年行う、民間の金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協など）に対する調査によると、９割以上の金融機関が、完済時の年齢・健康状態・年収・勤続年数・返済負担率・担保評価を考慮していると回答しています（※１:令和６年度「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より）。

▼住宅ローンの金利タイプ

　住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があり、固定金利はさらに、全期間固定型と、最初の一定期間を固定金利とした後に変動金利に変わる固定期間選択型に分かれます。

　変動金利は固定金利より低い利率が設定されており、前出の国土交通省の調査によると、８割が変動金利を選択しています。

　支払う利息が最も少なくなるタイプを選びたいのは皆同じですが、金利変動の見通しを立てることは容易ではありません。利率を単純に比較するのではなく、それぞれの金利の特徴を理解し、無理のない返済プランが立てられる方法を選ぶことが最も大切です。

▼住宅ローンの利用平均額

　前出の国土交通省による調査から読み取れる住宅ローンの利用平均額は、令和５年度は２８６９万円で、新築住宅に限ると３４１８万円です（※１より新規貸出額と貸出件数から算出）。

　近年の利用平均額は増加傾向にあります。

▼借入額を決める時の注意点

　住宅ローンの借入可能額の目安としてよく利用されるものに「年収の７倍程度」という基準があります。「低金利で税額控除も受けられる住宅ローンなら、可能な限り利用したほうが得」という考え方もあるかもしれません。

　特に共働き世代では、夫婦のそれぞれで住宅ローンを組むペアローンにより、世帯での借入限度額を増やす選択もあります。住宅価格の高騰したエリアにて、希望の住まいを手に入れるための手段になるでしょう。

　しかし、年収の７倍といった多額の借り入れを行うと、収入減少や支出増加につながる生活の変化が重なることで、返済が苦しくなりがちです。自分自身の基準で、無理なく返済できる限度額を見積もることも重要になります。　

　金融機関の貸付可能額とは別に、たとえば次のような基準を併用して検討することも、返済不能を防ぐ対策になります。

• 年収の５倍までとする

• 定年退職までに完済できる額とする（退職金は使わない）

• 毎月の返済額を差し引いても貯蓄ができる

一級ＦＰ技能士　石田夏