これまで、第①回では賃料が滞納されても信頼関係破壊に至らず、賃貸借契約の解除が認められない可能性について、第②回では緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の影響によって家賃を支払うことが困難な状況に陥り、国等の支援策を最大限に利用してもなお家賃の滞納に至ってしまった旨を賃借人に主張立証されてしまうと、賃貸借契約の解除が認められない可能性が高まる点について、それぞれご説明しました。
第③回は、賃貸人としてどう対応するかについてご説明します。
▼賃借人への対応の誠実性
国は、新型コロナウイルスの影響で収入が減少して家賃を支払い続ける見通しが立たなくなった人に対し、家賃の減額や支払猶予をオーナーと交渉するように推奨し、それに応じたオーナーに対し、各種特典（賃料減額分について税法上の損金に計上できる旨の明確化や固定資産税や都市計画税の減免や支払猶予など）を認めています。
そうすると、賃借人から家賃の減額や支払猶予の申入れがあった際に賃貸人が誠実に交渉に応じなければ、訴訟になったときに裁判所の心証を害するリスクが発生します。
▼賃貸人の対応策
賃貸人には家賃の減額や支払猶予に応じる義務はありません。なぜなら、賃貸借契約に従って賃貸目的物の使用収益を許す限り、合意した賃料の全額を受け取る権利があるからです。
また、賃料は、生活の基盤となる住居を確保するための重要な支出であり、誰でも他の支出に優先して支払おうと考えるものです。
そうすると、賃借人から家賃の減額や支払猶予の申入れをされた賃貸人としては、収入減の原因や今後の回復の見通し、各種支援策の利用状況だけではなく、他の支出の状況（無駄遣いをしていないか）についての詳細な説明を求めることができるものというべきです。言い換えれば、収入や支出の状況について根掘り葉掘り確認し、裏付資料の提出を求めたとしても、賃料の減額や支払猶予に応じるかどうかについて真摯に判断するために必要であるという姿勢を崩さない限り、「誠実な交渉」の範囲内ということになります。
賃借人としても、他人にそのようなことをされるのは非常に嫌でしょうから、賃料の減額や支払猶予を諦めたり、当初の想定額よりも妥協した金額（賃貸人に有利な金額）での解決をする動機付けになるものと思われます。
▼判断は中長期的な観点で
賃貸経営者としては、賃貸経営を事業として行っている以上、賃料の減額や支払猶予に応じるのか（あるいは誠実な交渉に応じるふりをしつつ解除に持っていくためのアリバイ工作をするのか）について判断する必要があります。
その判断は、自身の賃貸経営にとって有利になるかどうか（短期的に当該賃借人を助けることで、中長期的に家賃が得られるか等）という観点で判断すべきであると考えます。
（元弁護士Ｙ）
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