新民法の施行後（20年４月１日以降）に締結した賃貸借契約においては、契約書に保証人が負担するリスクのある最大額（極度額）を明記しなければなりません。
今回その保証における新旧民法における違いを確認していきます。
▼保証債務の新旧民法の違い
新旧民法における次の大きな違いは、借主か保証人のどちらかが死亡した時点で保証債務の元本が確定するという点です。
現行民法では、借主か保証人が死亡しても保証債務は確定せず、保証人（保証人の死亡後は保証人の相続人）は、賃貸目的物の明渡しと清算終了までの一切の債務を負担することになります。
一方、新民法では借主の死亡によって保証債務の元本が確定するため、借主の死亡後に借主の法定相続人が賃貸目的物を明け渡さず、未払賃料が増え続けたとしても保証人に請求することができません（借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、借主の法定相続人が「借主たる地位」を相続します。貸主は借主の死亡を理由として賃貸借契約を解除することはできません）。
このように、借主が死亡すると、貸主は、借主の死亡後は保証人のいない賃貸借契約を強制されることになります。
▼司法当局の見解
立法を担当した法務省民事局は「保証債務の規定は強行法規であって特約によっても排除できない」と明言していますので、賃貸借契約書に「借主又は連帯保証人が死亡したときでも保証債務は確定せず、極度額を上限として連帯保証人又はその相続人が責任を負うものとする」と記載しても無効となる可能性が高いと考えられます。
新民法の価値判断は「個人の第三者保証人は認めるべきではない」というものですので、裁判所は、保証人にとって有利に、債権者（貸主）にとっては不利に法律解釈をすることになるものと思われます。
▼借主の相続人の有無
借主の死亡後に借主の相続人が存在するのであれば、貸主は借主の相続人に請求することができるため、保証人がいなくなったとしてもまだ救いがあります。
これに対して、借主の相続人がいないときには大変なことになります。賃貸目的物件内で借主が死亡し、身寄りがないため発見が遅れて死体が腐敗しており、ようやく探しあてた借主の法定相続人全員が相続放棄をしたケースを想像してみてください。
このケースでは、借主が死亡した時点で保証債務の元本は確定しているため、原状回復費用を誰にも請求することができず、貸主が泣くしかありません。
現行民法では、このようなケースでは保証人に原状回復費用を請求することができましたが、それができなくなった新民法のもとでは孤独死の可能性がある高齢単身者を借主にすることのリスクが高まったといえるでしょう。
また、高齢者夫婦であっても、夫婦のどちらかが死亡すれば高齢単身者になることから、同じリスクが時間の問題で発生することになります。
元弁護士Ｙ
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