「親から相続した土地がある」「子どもと同居するため古い自宅を取り壊して更地にした」といった理由で、自ら使用しない土地がある場合、その土地をどう活用すればよいでしょうか。
全国賃貸住宅新聞が建築会社に対して行ったアンケート調査によると、令和２年４月～令和３年３月までに完工した賃貸住宅の建築のうち、土地活用のために行われたものが91％以上を占めると回答した建築会社は、回答した１１５社のうち54％でした。これより賃貸住宅の建築を、土地活用のために行う人が多いことがわかります。
▼土地活用のメリット
使用しない土地を放置すると、管理費用だけが延々と発生しますので、賃貸して収益化したほうが得です。
特に不動産賃貸による収入はいわゆる不労所得ですので、老後の備えとして、現役時代から副業で始める方もいます。もちろん賃貸住宅の建築に限らず、駐車場経営や、商業ビルの建築などでも同じメリットがあります。
▼賃貸住宅を建築するメリット
住宅は人の生活に欠かせないものであることから、賃貸用でも、税金面でさまざまな優遇措置が受けられます。
▽不動産取得税の減額
不動産の建築・購入などで新たに
所有権を得た者に課される税です。通常、「課税標準（≒固定資産税評価額）×３％又は４％」で計算されますが、賃貸住宅の新築であれば一戸（床面積40㎡以上）あたり、１，２００万円の控除が受けられる上、適用される税率も３％になります。
▽固定資産税・都市計画税の減額
毎年１月１日時点の土地や建物の所有者に課される税です。通常、「課税標準（≒固定資産税評価額）×税率」で計算されます。税率は、固定資産税1.4％、都市計画税0.3％で、自治体によって若干異なる場合があります。
【土地】更地のままで土地を所有していると、右記の税が発生しますが、そこに賃貸住宅を建築すると、その課税標準が、固定資産税で１／３、都市計画税で２／３（いずれも一戸あたり２００㎡までの部分はさらに半分）に減額されます。
【建物】新築の賃貸住宅（一戸あたりの床面積40㎡以上）は、建物に応じて
３年分・５年分・７年分の固定資産税額が１／２に減額されます。
▽相続税対策にもなる
【土地】宅地の相続税評価額は、通常、「路線価×補正率×地積」で計算されますが、賃貸住宅が建てられている場合、この額から「借地権割合（30％～90％）×借家権割合（30％）×賃貸割合（賃貸中の床面積が占める割合）」に相当する額を控除して評価します。
【建物】建物の相続税評価額は、通常、「固定資産税評価額×1.0」ですが、賃貸住宅の場合、この額から「借家権割合（前同）×賃貸割合（前同）」に相当する額を控除して評価します。
【債務控除】賃貸住宅の借入金ごと相続した場合、相続財産から、相続した借入金の額を控除して相続税を計算できます。
一級ＦＰ技能士 石田夏
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