空室を減らし収益を確保するには「既存入居者に継続して居住してもらうこと」が重要になってきます。いわゆる「テナント・リテイション」です。「テナント」は賃借人（入居者）で、「リテイション」は保持を意味します。
近年、新規入居者の獲得が難しくなる傾向にあり、いかに既存入居者をつなぎとめるかについてフォーカスしてご紹介します。
▼入居者獲得のためのコスト
一般的には、入居率を高めるためには、入居者の興味を惹くリフォームや広告戦略などが効果的です。
しかし、住宅ストックの過多や少子化、競争激化等から、新規入居者獲得のためのコストは高くなりがちです。
部屋の原状回復や客層に合わせたリノベーション、集客のために必要な広告費や営業活動など、コストに加えて手間もかかります。
初期費用を抑えられる物件をアピールするため、敷金や礼金を無料にする物件も増えています。
また、空室になってから次の入居者が見つかるまでの期間の長期化も懸念の一つです。
▼賃貸住宅の平均募集期間
首都圏での賃貸住宅の募集期間は、５年前は３カ月前後が平均とされてきました。しかし、近年は５～６カ月前後が平均となり、直接的な家賃収入の減少につながっています。
全国的に見れば人口減が少ない首都圏であっても、平均募集期間は確実に長くなっていることがわかります。
このような流れは、今後も続くと考えられるため、既存入居者をいかにつなぎとめられるかが重要になっています。事実、既存入居者を維持するコストは、新規入居者を確保するコストの１／２～１／５といわれています。この「テナント・リテイション」の考え方を実践するのための３つのポイントは次の通りです。
▼入居者を離さないポイント
入居者を離さないためには、
ハード・ソフトの両面における良好な住環境の整備
長期入居者に対する優遇
コミュニケーション＆コミュニティ形成
の３つが具体的な対策として挙げられます。
次回は、３つのポイントの紹介と、入居者が求める住環境などについてお伝えします。