区分所有法など分譲マンション関連法が改正、４月施行へ

　２０２６年４月に改正区分所有法が施行され、分譲マンションに関する法律にも変更があります。

今回は、主な変更点を紹介します。

▼マンション決議の成立要件

　マンションの重要事項を決める際、役員選任や軽微な修繕は「普通決議」、管理規約変

更や建て替えなどは「特別決議」とされ、重要なほど多くの賛成が必要です。改正により、これらの成立要件が変更されます。

　普通決議の成立要件（定足数）は、議決権総数の「半数以上」から「過半数」に改正されます。議決権は主に所有する戸数で決まり、１人が２戸所有していれば議決権は２です。

　特別決議の成立要件は、普通決議の条件に加え区分所有者（組合員）の過半数という条件も追加されます。１人が複数戸所有していても区分所有者の数は１です。

　これまで決議の成立要件は種類を問わず、議決権総数の半数以上でしたので、決議は半数ちょうどでは成立しなくなりました。

▼普通決議の決議要件

　決議を開くことと、話し合った内容が通るかどうかは別の話です。話し合いの内容が可決されるための条件を「決議要件」といいます。決議要件は今回の改正で大きく変わったポイントとなります。

　普通決議の決議要件は総会に出席した区分所有者（委任状・議決権行使書を含む）及びその議決権の各過半数です。こちらは改正前と変更ありません。出席した人数とその人物が持つ議決権の総数の両方で過半数である必要があります。

▼特別決議の決議要件の緩和

　特別決議の決議要件は、総会に出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上に変更されます。特別決議について、これまでは欠席者も含めたすべての区分所有者を母数にしていたものが、出席者を母数とするものに大幅に緩和されます。つまり、特別決議の場合は、最少で区分所有者の過半数で開かれ、その４分の３の賛成で可決することになります。

　建物更新（一棟リノベーション）のルールも改正され、従来は全員賛同が要件でしたが、改         正後は５分の４（要件を満たすと４分の３）で可決となります。

　今回の改正は、管理に興味がない人や海外在住オーナーなどは総会を欠席しやすく、重要な事項が決めにくいという問題を解決する狙いがあります。しかし、比較的少人数の賛成で物事が決まってしまう懸念もあります。区分所有者においては、総会に出席することが今まで以上に重要になるといえます。