賃貸不動産の経営における「リフォームの成功」は、投下した資金を確実に回収すること。つまり、できるだけ修繕費用を抑えつつ、家賃から工事代金を回収していくことが重要です。今回はそのポイントをお伝えします。
▼修繕箇所に優先順位をつける
築年数と共に修繕箇所は増える傾向にありますので、どのタイミングでリフォームを行うかを見極めることが大切です。
入居率が低下傾向にあれば入居率アップに繋がる室内を優先し、満室なら退去を抑える共用部などのリフォームを行うことがポイントです。
家賃収入が十分でなければ、水回り設備をすべて交換するのではなく、まずは洗面台だけを交換するなど、予算に応じて段階的にリフォームを施すのもひとつの手段です。いわゆる「必要十分」な程度を狙うということです。
▼予算をシミュレーションする
入居者のためとは言え、リフォームは慈善作業ではありません。修繕費用を家賃で回収できるか、しっかりと計画していくことが大切です。どのくらいの工事費用をかけるべきかは、「リフォーム後の増加家賃分」「設備の耐用年数」から算出します。
■リフォーム予算のシミュレーション
予算＝「リフォーム後の増加家賃分」×12ヶ月×「設備の耐用年数」
例えば、キッチンをリフォームした後に３千円家賃を上げたと仮定します。キッチンの耐用年数は「約20年」ですので、３千円×12ヶ月×20年＝72万円。つまり、70万円程度の工事費用が目安予算となります。
▼リフォーム補助金を活用する
リフォーム補助金の代表例として「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」があります。これは、賃貸住宅の改修費用の一部を国が負担するという施策です。但し、補助の対象となるには要件がありますので、次をご確認ください。
自治体によっては、外壁補助金などもありますので、行政機関のＨＰ等を確認してみましょう。案外知られていない補助金も出ているケースがあります。
リフォームを実施するときの参考になれば幸いです。