今回は、マンションの区分所有者がその専有部分を第三者に貸し渡し、店舗や事務所として利用することを許したケースを考えてみます。
具体的には、風紀上問題がありそうなマッサージ業をすることを知りながら、分譲マンションの所有者が貸すとどのような法的問題が発生するのでしょうか。
▼管理規約違反⁉
分譲マンションには管理規約が存在します。標準管理規約には「区分所有者は、その専有部分を専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と記載されていますので、大抵の分譲マンションの管理規約にも同じような記載があるものと思われます。当該マンションの管理規約にこのような記載がなされていると、マッサージ店に限らず、店舗や事務所として利用することが管理規約違反となります。
他の区分所有者にとってみれば、居住者でない人がマンションを訪れるようになると平穏な住環境が害されることになりますし、居住用マンションとしての資産価値が大きく減少するリスクがあります。
そのため、多くの居住者は管理組合に対して是正措置を強く求めるものと思われます。また、管理組合の理事長も居住者の一人ですから、重大な危機感をもって対応することが予想されます。つまり、居住用マンションで商売をしたりさせたりすると、管理組合から強力な対抗措置を受けるリスクが高まることになります。
▼管理組合による法的措置
管理組合がどのような法的措置をとることができるかについては、当該マンションの管理規約の記載を確認する必要がありますので、ここでは標準管理規約を前提にします。
標準管理規約によれば、理事長は、理事会の決議を経て、是正のための必要な勧告・指示・警告を行うことができます。
区分所有者がこの勧告・指示・警告に従わなかったときは、理事長は、理事会の決議を経て、行為の差止、排除・原状回復に必要な訴訟その他の法的措置、損害賠償請求訴訟などを行うことができます。
これをかみ砕いて説明すると、その商売での利用が禁止されたり、賠償金の支払いを命じられたりするリスクが発生することになります。裁判例を見ると、保育室・託児所・税理士事務所としての利用が禁止された例があります。
また、共同生活上の障害が重大で、単なる利用禁止では除去できないと裁判所が判断すると、専有部分の使用禁止や区分所有権の競売請求が認められてしまう可能性もあります。
このように、居住用マンションで管理組合に無断で商売を始めると強い反発を招き、面倒な法的紛争の当事者になるリスクが発生します。また、管理組合と揉めている物件は買い手から敬遠されるため、区分所有権の資産価値が減少するリスクも発生します。したがって、居住用マンションでは商売をしたりさせたりすべきではないという結論になります。
元弁護士Ｙ