賃貸アパートの経営において誰もが意識する「利回り」。今回は利回りについての確認に加え、地域ごとの傾向、目安となる利回りの値について紹介します。
▼表面利回りと実質利回り
利回りとは、投資に対する収益率のことです。
アパート経営の場合は
年間の賃料収入／物件の購入価格
で計算できます。例えば、５０００万円で取得したアパートの年間収入が４００万円であれば、
４００万円／５０００万円＝０．０８
となり、利回りは8％になります。この計算方法で算出される利回りは、正確には「表面利回り」と呼びます。
アパート経営では賃料がすべて収入となるわけではなく、管理や備品交換のための費用、修繕費用、税金なども発生します。それらの諸経費を考慮して計算するのが「実質利回り」で、計算方法は
実質利回り＝(年間の賃料収入−諸経費)／物件の購入価格
となります。
アパート経営においては実質利回りが重要となるものの、物件の状況によって発生する経費は千差万別なので、利回りと言えば、一般的には「表面利回り」を指します。
▼利回りの目安と近年の傾向
一棟アパートの利回り（表面利回り）の全国平均は約８％です。
一都三県を対象にしたエリア別分譲賃貸の利回りの調査では、最高でも神奈川県横須賀市の7.7％（マーキュリー調べ,2024）となっていて、都心部では４％前後、全国平均でも約７％と、表面利回りではアパート経営の方が優れています。
これは、分譲賃貸の方が家賃が高く、空室期間が短いことで、収益物件として人気が高いためです。
また、利回りには地域差があり、首都圏よりも地方の方が高くなる傾向があります。その理由は首都圏の方が、土地を含めた不動産の取得費が高くなることや、空室期間が短い傾向があるためです。
利回りはアパート経営において非常に重要な指標ではあるものの、空室率も無視できるものではありません。賃貸需要の高い都市部や首都圏では、空室リスクが地方より低いため、一概に表面利回りだけを見て地方の方が収益性が高いとは言えません。
近年ではインフレや円安の影響から、アパートの取得費は高くなっているものの、賃料は急に上げられないなどの理由から、利回りは低下傾向にあります。
この傾向は景気情勢や賃料アップの可否に左右されるものなので、契約更新や入居募集のタイミングで適切な賃料設定を行うことが必要となります。
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