国土交通省は平成32年４月１日に予定されている民法改正法の施行に向けて、「家賃債
務保証業者型」や「極度額の記載欄」を設けた『賃貸住宅標準契約書』を作成するとともに、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の改定を行いました。
民法の改正に向けて、改めて賃貸借契約に影響があるポイントをおさらいしておきましょう。
【改定の概要】
▼賃貸住宅標準契約書関係
①近年、住宅の賃貸借においては 新規契約の約６割が機関保証を利用していることを踏まえ、従来、連帯保証人による借主の債務保証のみを規定していた標準契約書について、新たに「家賃債務保証業者型」を作成
②民法改正で個人根保証契約に極度額の設定が要件化されたこと等を踏まえ、従来の標準契約書を「連帯保証人型」として極度額の記載欄等を設けるとともに、具体的な極度額の設定に資するよう、家賃債務保証業者の損害額や明渡しに係る期間等をまとめた参考資料を作成
③両標準契約書について、原状回復や敷金返還の基本ルールの明記等その他の民法改正の内容を反映
【民法改正に関わる主な契約書改定ポイント】
▼敷金
敷金については、借主の家賃滞納が発生した場合等には、貸主は明渡し前でも敷金を充当することができる旨明記されました。また、借主の債務不履行時の返還すべき額は当然滞納家賃等を差し引いた額であるとしています。
▼原状回復
借主の原状回復義務は、通常の使用に伴い生じた損耗および経年変化を除くとされ、また、震災や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等のように、借主に責任がない場合も除かれることが明記されました。
▼連帯保証人の極度額
連帯保証人の債務保証について、極度額の設定が要件化されたことにより、連帯保証人の極度額を記載する欄が設けられました。
ただし、具体的な極度額の相場については明確にされておりませんので、今後の動向を見ていく必要がありそうです。
『標準契約書』は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、この契約書を利用することにより、合理的な賃貸借契約が締結されて、貸主と借主の信頼関係が確立されることが期待されています。
（参考）国土交通省『賃貸住宅標準契約書』について ttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
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