2025年の貸家着工数、５％減の32万4991戸、その背景は？

　国土交通省が公表した「建築着工統計調査」によると、２０２５年の貸家着工数は32万４９９１戸となり、前 年から5.0%減少しました。

  前年に引き続き住宅全体の着工数が減少するなか、賃貸住宅についても同様の動きが見られます。

▼着工数を左右する要因

　賃貸住宅の着工数は、景気や金利だけでなく、税制や社会環境の影響も受けます。その代表例が相続税です。相続税では、現金や預貯金は基本的に額面どおり評価されます。一方、土地に賃貸住宅を建てると、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価されるため、更地や現金で保有する場合より相続税評価額を抑えられる場合があります。

　こうした仕組みから、賃貸住宅の建築は相続税対策の一つとして活用されてきました。２０１５年の相続税改正で基礎控除額が縮小された際には、相続税対策への関心が高まり、賃貸住宅の建築を後押しする要因の一つとなりました。

▼相続税対策にも変化

　一方、相続税対策としての不動産活用にも変化が生じています。

　２０２６年度税制改正では、相続開始前５年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産について、従来の評価方法を見直す方針が示されました。２０２７年１月１日以後の相続などから適用される予定です。

　これにより、相続直前に賃貸住宅を取得・新築して評価額を大きく下げる方法は、これまでより使いにくくなります。ただし、この制度は２０２７年からの適用であり、２０２５年の着工数減少の直接的な要因ではありません。

▼２０２５年減少の背景

　今回の貸家着工数の減少には、建築費の上昇や金利環境の変化、人口減少地域における賃貸需要への懸念など、複数の要因が考えられます。

　また、総務省の「住宅・土地統計調査」によると、２０２３年時点の賃貸用の空き家は約４４３万戸。新築を増やすだけでなく、既存物件をいかに選ばれる物件として維持・運営するかも、賃貸経営では重要になっています。

▼貸家の７割以上が有償管理

　賃貸経営の難しさが増す中、物件を建てた後の管理・運営の重要性も高まっています。全国賃貸住宅新聞社によると、全貸家のうち７５.１％が有償管理とされていて、多くのオーナーにとって欠かせない存在になっています。賃貸経営において、管理会社の重要性はますます高まっていくでしょう。