今回は、不動産を所有するオーナーにとって一つの懸念材料とされている生産緑地の２０２２年問題についてその概要を説明していきます。
そもそも、生産緑地は、「良好な都市環境を保全するため、都市部に残っている農地を計画的に保全すること」を目的に生産緑地法で指定された農地または森林のことを言います。
その生産緑地法がバブル末期の１９９１年に改正され、主に市街化区域内の農地の宅地転用を促す目的で、都市圏を中心に、市街化区域内の農地について固定資産税および相続税の課税が宅地並みに引き上げられました。
しかし、土地保全や農地・緑地の役割があることから、固定資産税の優遇と相続税の納税猶予措置が受けられる生産緑地地区が設定されました。
指定要件は５００㎡以上、買取申出ができるまでの期間は指定後30年と設定されました。
その改正により指定を受けた土地は全国６２，４７３地区、１３，４４２ヘクタールにも及び、その８割は１９９２年に指定を受けています。都道府県別の分布は、都市部に集中しています。
その指定された30年の期限が２０２２年に到来するために、自治体が買い取りできず、大量に市場に放出され、土地の価格が暴落するのではと懸念されているのです。
▼生産緑地法の一部改正
前述の懸念を受けて、「都市緑地法等の一部を改正する法律」が２０１７年６月に施行されました。主な改正点は３つあります。
①面積要件の緩和 ５００㎡→３００㎡に面積要件の下限を引き下げ
②建物規制の緩和 農業関連施設＋製造加工所、直売所、農家レストランの建築が可能
③特定生産緑地制度 買取申請時期を10年後に延期、再延期可
この改正でさらに猶予期間ができ、現役農家さんは継続して農地利用する道が開かれました。
また、都市農地の賃貸の可能性も検討されており、市場への放出は減る可能性があります。
▼生産緑地の今後
生産緑地とはいえ、先祖代々継いできた土地を簡単に手放したくないと考える地主もいます。宅地化すれば、相続税の猶予措置が解除され、固定資産税が増額となるため、現時点では、実際に市場に放出される土地は２割程度と予想されています。
市況への影響は計り知れませんが、都市部よりも郊外の方が大きいと考えるエコノミストが多くいます。それは、都区部を除き、２０２０年頃をピークに人口減少に陥るため、ファミリー層の土地・戸建購入が先細ることが２重苦になることが理由です。
賃貸経営においては、相続税課税額の減額メリットが大きく、新築アパートが増加する可能性があります。既存のアパートに対しては、供給増に伴う賃料下落が懸念されます。
とは言え、あと４年ありますので、引き続き情報収集を行い、家族とじっくり検討していくことが望まれます。
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